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遺産は自宅のみ、兄弟でどう分けるか?



相続する財産(遺産)が親の住んでいた自宅不動産のみの場合、遺言がなければ兄弟(姉妹)間でその自宅をどのように分けるかを話し合わなければならない相続する財産(遺産)が親の住んでいた自宅不動産のみの場合、遺言がなければ兄弟(姉妹)間でその自宅をどのように分けるかを話し合わなければならない

いよいよ2015年より相続税が改正され、これまで相続税とは縁のなかった人たちまで相続税の心配をしなければならなくなったのは既にご案内のとおりである。
しかし、相続税がかかろうとかかるまいと相続人が複数いる場合は遺産の分け方のほうが重要な問題となりうる。遺産のすべてが金融資産の場合は、配分さえ決まれば簡単に分けることが可能だが、問題となるのは遺産のほとんどが不動産の場合である。


相続する財産(遺産)が親の住んでいた自宅不動産のみの場合、遺言がなければ兄弟(姉妹)間でその自宅をどのように分けるかを話し合わなければならない。もちろん親の遺産は兄弟が納得し、合意すれば必ずしも公平に分ける必要はなく、一方が自宅不動産を相続し、一方は遺産を何も取得しないということでも問題ない。


しかし、兄弟それぞれが自宅もしくは自宅の価値相当分の金銭を遺産として欲しいと希望した場合は自宅の分け方をめぐって兄弟間で話し合う必要がでてくる。また、自宅不動産は、不動産という特性ゆえに、その価値算定が難しいこと、および土地や建物を切って分けることが難しいこと、加えて兄弟の一方が亡くなった親と遺産である自宅不動産に同居しており、引き続き居住を希望している場合などは、自宅の分け方をめぐって頭を悩ますこととなる。

そもそも自宅(遺産)を分けるとはどういうことか?

親の財産(遺産)を相続人全員で話し合って、それぞれ自分のものにする手続きを「遺産分割」という。また、遺産の分け方をめぐる相続人間の話し合いのことを「遺産分割協議」といい、協議が整ったことを書面に記したものを「遺産分割協議書」という。この遺産分割協議書をもって初めて親名義の財産を自分の名義に変更することが可能となる。
したがって遺産分割手続きを経なければ親の遺産は自分のものにはならないため、原則、亡くなった親の預金を引き出すこともできないし、上場株式も不動産も売却することができないということになる。


遺産分割には特に期限が定められているわけではないので自宅不動産の場合、売却などの事情がなければ、当面、遺産分割手続きをする必要はないし、もちろん遺産分割手続きをしなくても住みつづけることは可能である。
しかし、将来、自宅を売却しようとしたときには、改めて相続人間で自宅を誰が取得するのか話し合う必要があること、また、その時になって相続人の誰かが亡くなっていた場合は、その夫や妻などの配偶者、または、その子である甥姪などが遺産分割の当事者となるため、対象者が増えること、および関係が遠くなるため話し合いを纏めるには大変な労力が必要となる。


したがって遺産分割には期限がないものの、先送りせず、できるだけ早いうちに話し合って遺産分割協議を整えることが望ましいといえる。

自宅を分ける4つの方法

親の遺産が自宅しかなく且つ相続人が複数いる場合の自宅の分け方には大きく分けて自宅を残すか、売却するかという選択を前提に4つの方法がある。


 自宅を現物でわける「現物分割」の特徴
「現物分割」とはその名の通り自宅を現物で分ける方法である。相続人が兄弟2人の場合、話し合いで、どちらか一方が自宅を取得し、もう一方の相続人は何の財産も取得しなかったとすれば、どうしても不公平感が生じることとなる。


自宅を現物で分けるには敷地を分割する方法があげられる、広い自宅敷地の場合は有効だが、分割予定の線上に建物がまたがる場合は、建物の全部または一部を撤去する必要が生じることもあるし、うまいぐあいに庭と建物が建っている敷地部分と分割できたとしても、将来、自宅を建て替える場合に、建蔽率、容積率などの法的規制により同じ規模の建物が建てられない可能性もある。
また、自治体の条例等により、新たに分割する敷地の面積規制がなされる地域もあるので注意が必要だ。たとえば、新たに敷地を分割するときは1区画、最低80m2などと条例の定めがある場合、自宅敷地が150m2しかなければ、敷地を2分割しても敷地の一方あるいは両方が建物を建てられない敷地となり、トラブルの基となるので敷地を分割して分けようとする際は、行政で条例等をよく確認してから実行する必要がある。

敷地の分割による現物分割敷地の分割による現物分割

自宅の一部の代わりに金銭で分ける「代償分割」の特徴

自宅を相続人の一方が単独で取得し、自宅を取得した相続人がもう一方の相続人に対し、自宅の価値に応じて相応の金銭を遺産の代わりに支払うことを代償分割という。例えば相続人が兄弟2人で遺産は5,000万円相当の自宅のみ、遺産配分をそれぞれ半分で合意した場合、自宅の取得(居住)を希望する兄が弟に対し、自宅価値5,000万円の半分である2,500万円を代償金として支払うことにより、結果的にそれぞれ2,500万円の遺産を受け取ったと同じ効果を得ることになる。


この代償分割では自宅の換金価値が適正であるかがひとつのポイントとなる。
不動産は土地の形状、環境、取引事情など個別性が強く、また、取引市場がある上場株式などと違い、相対取引であるため価値の算定が難しい財産である。周辺の取引事例から一応の相場は把握できるものの、実際に換金(売却)してみると相場から1割2割前後したということも珍しくないのである。


このようなことから先のケースでは自宅の価値を高めに算定した場合は代償金の額が増えることとなるので弟に有利に働き、逆に自宅の価値を低めに算定すると代償金が少なくなるので兄に有利に働くこととなる。したがって代償分割をする場合は、不動産に精通した専門家に相談するなどして互いに納得できる価値算定をすることが大事なポイントとなる。


また、代償分割を活用するには肝心の代償金の財源を確保することが、もう一つの重要なポイントとなる。代償金に充てるだけの纏まったお金が確保できないときは金融機関から借り入れをするか、あるいは親が生命保険に加入していた場合には、その生命保険金を代償金として活用するという方法も考えられる。
この場合、生命保険金の受取人に注意が必要だ。生命保険金は遺産ではなく受取人固有の財産となるため、先のケースでは兄を受取人として、兄から弟に代償金を支払う必要がある。もし、弟が受取人だった場合、生命保険金は弟固有の財産となり自宅は改めて兄弟間で遺産分割する必要があるため、弟は唯一の遺産である自宅について相続の権利主張が可能になる。もちろんこの場合でも弟が生命保険金を受け取ることによって、自宅を兄が単独取得することに合意ができれば何の問題もない。
なお、生命保険は親が若く元気なうちに加入しなければメリットがないので、将来、代償分割をしなければならないことが想定されるケースでは早めの対策が必要になる。

代償分割代償分割

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