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相続不動産は売却すべし!「アパート経営でゆとりある老後」など大嘘!ローン返せず生活苦

相続不動産は売却すべし!「アパート経営でゆとりある老後」など大嘘!ローン返せず生活苦が待っているだけ  


「Thinkstock」より

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 親が亡くなった場合、残った不動産の相続に関して、誰が相続するのか、どのように分けるのかなど、さまざまな問題が発生します。

 今回は、不動産を相続した後に生じる問題について考えたいと思います。

 不動産を相続した場合、親の家に住んでいた人はそのまま住み続けると思われますが、自分の家を別に所有している人は、相続した不動産の活用方法について迷うのではないでしょうか。

 不動産の活用方法としては、

(1)そのまま賃貸する
(2)売却する
(3)壊して駐車場にし、賃貸する
(4)壊してアパートを建て、賃貸する

などの方法があります。

●空き家のまま放置すると、税金が6倍に跳ね上がるケースも

 現実には、そのまま空き家として放置している場合がかなり多く、2013年の全国の空き家率は13%に達しています。家を取り壊せば、住宅用地の税制優遇措置はなくなり、土地の固定資産税は6倍になってしまいます。そこで、そのまま放置しているというケースが生じています。

 しかし、5月26日に「空き家対策特別措置法」が全面施行され、倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家(特定空き家)の所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告・命令できることになりました。勧告を受けると優遇措置は受けられなくなり、それまで軽減されていた固定資産税は6倍になります。また、命令に違反したら50万円以下の過料に処せられ、強制撤去も可能となりました。

 ところで、「特定空き家」とは、どのような空き家を指すのでしょうか。空き家対策特別措置法においては、次のように定義されています。

(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(4)その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 住まずに空き家を放置するのは、犯罪の温床になり周辺の住民にも迷惑をかけるなど、社会的にも、経済的にも問題です。

●アパート経営はリスクが大きい

 では家をそのまま賃貸するとして、高齢者が長年住んでいた家は、そのままではとてもすぐ貸せる状態ではないことが多く、修理やリフォームなど手を入れる必要があります。しかし多額の費用をかけて修理しても、不便な場所や周辺環境が良くなければ借り手がつかないこともあります。

 不動産業者から、「アパートを建てて賃貸料収入を得ることで、ゆとりある老後生活を送りませんか」「空室の心配はありません。家賃を保証しますから、安心して収入を得ることができます」などと、アパートの建築、サブリースや一括借り上げの契約を勧められるかもしれません。しかし、いまや「家を建てれば売れる・貸せる」という時代ではなくなっていますので、空室や滞納の心配がないから安心だとはいえないのです。

 サブリースとは、所有するアパートを不動産会社に対して貸し出し、不動産会社が入居者へその物件を転貸する仕組みです。サブリース契約は、空室や滞納のリスクはなくなりますが、不動産会社からの支払われる保証料(賃貸料)は直接入居者から受け取る家賃と比べると低くなります。通常の家賃より10~20%低くなるのが一般的です。

 その上、不動産は年々劣化していきますから、それに伴って家賃も徐々に下落していきます。30年家賃保証といっても、当初と同額の家賃を保証しているわけでありません。通常2年ごとに家賃の見直しがなされ、家の老朽化とともに保証家賃も下がっていきます。家主が賃料の見直しに応じなければ、不動産会社はいつでも解約できるという条項が契約書には盛り込まれているはずです。一方、家主側から解約する場合は半年前に解約の告知をしなければならず、場合によっては賃料4カ月分の違約金を支払わされることもあります。

 駅から徒歩15分以上、環境が良くない場所にある不動産は老朽化とともに空室が増えます。実際に、ローンを返済できず困惑している家主もいます。そうなるとアパート経営は、老後の安心どころか心配を抱え込むことになってしまいます。

 少子高齢化の現代では人口はどんどん減少し、それに伴いアパートに住む若い人は減る一方で、賃料収入は値下がりするリスクが大きいのです。

 相続の際、最初に考えなければならないのは、相続した不動産を自分が使いたいかどうかです。使いたいならそのまま、または修理して使えばよいでしょう。しかし、子供も含めて使うつもりがなければ売ったほうが安心です。

 居住用不動産を、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した場合は、譲渡所得税の計算上3000万円の特別控除があり、税率も低くなります。ただし、その間、家を他人に賃貸したり駐車場にして賃貸していた場合、この特別控除制度は利用できません。

 不動産をめぐる環境は変わってきました。いまや不動産を持っていれば資産価値が上昇するわけではなく、リスクを抱えることになりかねないのです。業者の言いなりになることなく、自分で考え、確かめ、後悔することのないようにしたいものです。
(文=藤村紀美子/ファイナンシャルプランナー・高齢期のお金を考える会)


ビジネスジャーナル 引用記事

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