転用：＃innovation9
記事 内藤忍
2016年06月02日 08:23
東京23区のアパートは、なぜ3分の1が空き家なのか？  

日本経済新聞の報道によれば、不動産調査会社のタスが発表した2016年3月の賃貸住宅の空室率は東京23区で33.68％、神奈川県では35.54％、千葉県では34.12％、埼玉県では30.90％となりました（23区以外の都内は31.44％）。空室率上昇の原因は、相続税の課税強化です。

首都圏でアパートの空室率が急速に悪化したのは2015年の夏ごろからだそうです。2015年から相続増税が始まり、その対策としてアパートの建設が進み、需給バランスが崩れたことから、空室率が急速に上昇したという構図です。

しかし、このデータは都心・中古・ワンルームの空室率と比較すると大きなかい離があります。例えば、私が購入し、管理をお願いしている会社のデータを見ると、2016年5月末現在、管理戸数16,083戸の空室率はわずか0.66％です（入居率99.34％）。

この違いはどこにあるのでしょうか。

答えは「立地」と「管理会社の選択」です。

相続税対策のために建てられた木造や軽量鉄骨のアパートは、空き地があってその有効活用というケースがほとんどです。便利で快適なアパートに住みたいという需要者のニーズに対応したものではなく、土地のオーナーという「供給者の論理」で作られています。駅から遠い、環境が悪い、建物のクオリティが低い・・・賃貸需要を考慮せず、低コストで安易に建築しても、テナントは集まりません。

また、誰に管理してもらうかも重要です。良い物件であるということだけではなく、賃借人をスピーディに見つけてきて、空室期間を出来るだけ短くするといった認知活動も空室率を下げるためには大切です。どの管理会社を選ぶかによって、資産の効率性が変わってくるのです。

都心の駅近の中古ワンルームマンションであれば、RC（鉄筋コンクリート）で劣化しにくく、便利なので借り手は簡単に見つかります。また、優良な管理会社はテナント付けの能力も高く、空室率を下げてくれるのです。

幸い、私が東京に保有している物件は、ワンルームも一棟ものも現在全て満室稼働しています。立地は23区の徒歩10分以内を基本とし、信頼できる管理会社を選ぶという基本を外さないからです。

今後、さらにニーズの無い場所に「土地の有効活用」と称してアパートが立てられれば、空室率はさらに上昇するでしょう。しかし、供給がいくら増えたとしても競争力の無い物件であれば、優良物件は何の影響も受けないと思っています。

※このブログは「内藤忍の公式ブログ」2016年6月2日の記事から転載したものです。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

一族大モメの事例も。遺産相続手続きで不動産名義変更をサボった結果…

相続税がかからない不動産の名義変更の手続きに期限がないからといって放置しておくと、後々大変なことになる可能性が大、ってご存知でしたか？ 現役行政書士の山田和美さんが配信する無料メルマガ『こころをつなぐ、相続のハナシ』では、手続きを怠るとどのような悲劇に見舞われるかが詳しく記されています。

相続税がかからないなら、相続手続きは放置しても良い？

「相続の手続きに期限はありますか？」

こう聞かれたとき、答えはいくつか存在します。それは、「相続手続き」全体に期限があるわけではなく、手続きの中に「期限があるもの」が存在するためです。

例えば、プラスの財産よりもマイナスの財産のほうが多い際に検討する、「相続放棄」。この期限は３か月です。いつもの確定申告の、相続時バージョンである「準確定申告」は４か月以内。相続税申告は、10か月以内です。

その他の、例えば銀行口座の解約や、不動産の名義変更等は、特段、期限があるものではありません。

相続税申告が必要な方は、税理士等の専門家に相談されていることも多く、また申告自体に期限もあるため、話し合いがまとまらない、等の場合を除き、名義変更など、期限のない手続きも、おおむね１年以内には済ませていることが多いように思います。

一方で、相続税申告もない、その他期限のある手続きもない、という方は、あまり急いではいません（ちなみに、相続税申告が必要な相続は、相続全体のおおよそ６％程度にすぎません）。

ただ、そうはいっても、銀行口座は、銀行側が相続が起きたことを知った時点で凍結されてしまい、手続きをしなければお金をおろすことができないので、比較的早めに手続きする方が多いです。書類を集めるのは大変ですが、でもお金をおろせないほうが困りますので、手続きされるんですね。

しかし一方で、不動産となると、ちょっと事情が変わります。例えば自宅の土地建物であれば、いま誰かに貸してるわけでもない。売るわけでもない。「同居していた長男Aがその不動産をもらう」というのは、相続人全員納得している。そうなると、預金と違って、急ぐ理由もないように思えます。

そして手続きも自分で行うのは大変そうだ、かと言ってどこかに頼むと費用がかかる。登録免許税という税金もかかる。…じゃあ、しばらく放置しておいてもいいか、と、なるわけです。で、実際にこれを数か月、数年後に思い出して名義変更の手続きをされるなら、何の問題もありません。

でも、多くのケースで、時間が経てば経つほど、そのまま忘れられていく。日常の中で、不動産の名義を調べる必要のある場面は、そう多くはありませんので。

　「長男A」が亡くなった時から始まる相続騒動とは？

そして、次に名義変更をしていなかったことを思い出す・発覚するのは、その家を引き継いだはずだった長男Aが、亡くなったとき。長男Aの相続人である、Aの子どもが、名義変更をしようとして、名義を調べます。そこではじめて、父のものだと思っていた自宅の土地建物が、祖父の名前のままだったということを知るのです。

こうなると、色々な問題が出てきます。長男Aが相続することに同意してくれていたAの兄弟たちは、そのとき、元気なのでしょうか。誰か１人でも認知症等であれば、手続きは困難です。また、状況が変わり、気が変わっているかもしれません。

更に、Aの兄弟であれば、Aと近い世代。すでに亡くなっている可能性もあります。そうなると、その方のお子さんたちの同意が必要になりますが、兄弟ならまだしも、イトコ同士となると、住んでいる場所を把握していない可能性も大いにあります。であればまず、どこに住んでいるのか探すことから始めなけばなりません。国際化が進んでいる時代です。もしかしたら、日本にいないかもしれません。

また、名義変更に、すんなり同意してくれるのでしょうか。「印鑑代」と言って、多額の費用を請求されるかもしれません。自分にも権利があるといって、土地の名義を一部ほしいと言われるかもしれません。

関係性はそれぞれなので、もちろん一概には言えませんが、関係性が遠くなればなるほど、関係者が増えれば増えるほど、全員の納得を取り付けて、スムーズに手続きを進める、ということが難しくなっていきます。

一番最初の段階で、すぐに手続きをしておけば良かったものの、期限がないからといって放置した結果、このように、次世代に問題を残すことになりかねないのです。

確かに不動産の名義変更は面倒です。依頼すれば費用もかかります。しかし、それを怠ったことで起きうる問題まで、想定できていたでしょうか。

期限がないから、特に急ぐ理由がないから、といって放置してしまうと、こうした問題が起きかねません。問題が起きてしまってからの手続きは、時間も費用も、余計にかかります。後々に問題を残してしまわないためにも、相続手続きは、できるだけ早い段階で、きちんと済ませておかれることをお勧めします。

不動産、預金、保険…　離婚時に把握すべき夫の財産  

　離婚は夫婦が互いに納得して決めるもの。しかし、専業主婦にしてみれば、経済的基盤を失いかねないわけであり、離婚後の生活をしっかりフォローしたうえで決断する必要がある。そうなると、まず離婚をするにあたって、どんな経済状況であるかをしっかり把握しなくてはならない。

　婚姻時に築いた財産は夫婦共有のものとみなされ、たとえ夫名義の預金でも、法律上半分ずつ分けられる。まずは“もらえる財産”がどのくらいあるかを確認しよう。離婚カウンセラーの池内ひろ美さんは言う。

「住宅ローンを払っている場合は、残債と売却価格を調べて。残債が多ければ、もらっても損。売却価格が高ければ、もらって住み続けるか、売ったお金を分けてもいいですね」（池内さん）

　お金は預金のほか、株、財形など、誰の名義でそれぞれいくらあるかをチェック。夫から毎月生活費をもらってやりくりしている場合、家計の全貌がわかっていないことが多いので注意が必要だ。

「夫が家計を握っている場合、大事な書類を隠される可能性が。夫の年収を知らない、給与明細を見たことがない状態だと、懐状況を探りようがなく危険です」（池内さん）

　会社員の場合、給与明細をもらっておけば、財形の有無や年収がわかる。夫の収入がわからない場合は、市区町村役場で所得証明書を出してもらう手もあるが、預金まで調べるのは難しい。普段から家計は共有しておこう。

　では、夫の財産を把握するための方法を「不動産」「預金」「保険」「その他」の4つについて説明する。

■不動産
　ローンの残債は銀行から送付された書類、売却価格は不動産の仲介業者に査定を依頼すればわかる。「売却した方がスッキリ別れられますが、子供がいて住み続けたい場合は慎重に検討を」（弁護士の柳原桑子さん）。

■預金
　夫名義でも、婚姻中に作った口座は夫婦共有の財産。逆に自分名義の預金も分けないといけないと考えて。独身時代に貯めたお金や、親から相続した資産は分けなくてよいので、夫に取られたくないなら区別して管理しておくべき。

■保険
　学資保険や養老保険など、貯蓄型の保険は契約者と解約返戻金がいくらになるかを調べよう。住宅を売却する場合、ローンの残り年数に応じて火災保険の返戻金もあるので忘れずに確認を。

■その他
　夫が会社員の場合、厚生年金から、婚姻期間中の記録の最大2分の1を分割できる。年金事務所に「年金分割の情報通知書」をもらうと具体的な金額がわかる

主要都市　商業施設に開業医の先生方をリーシングしております。
不動産業務において　リーシングをしている会社様はたくさんおられますが、弊社も電鉄系、商業系、銀行系をはじめとするデベロッパー様よりご紹介頂きました案件を取り扱っております。
その中に、サービス区画、飲食区画、物販区画などありますが、
医療区画の方での案件がかなり増えてきました。
地域の方々のため非常に熱意のある先生方と仕事をさせていただく機会が増えまして、本当に素晴らしい先生方が開業されるので、今後共いろいろとお付き合いをさせていただけたらありがたいと思っております。
横浜の内科医、武蔵境の内科医、五反田の歯科医、五反田の耳鼻科医、
五反田の小児科医、武蔵小杉の歯科医、武蔵小杉の内科医、等などの先生方これからも微力ながらお手伝いさせて頂きます。
今後共よろしくお願いいたします。

今季に入り、
中央線　武蔵境駅　近隣に
医療系の開業のお手伝いをさせて頂きました。
大型の素晴らしい分譲マンションの一画にちょうど先生のお探しの大きさの物件が、弊社提携先の所有でありましてそちらで本年６月を目処に先生が開業なされます。
駅からは少し離れますが、住宅街の中心に新しい、しかもものすごく腕の良い先生が開業なされます。
タイミングが本当に良く、たまたまその隣の土地に、デベロッパーさんが医療区画を設けられ、今までもしかしたら遠くまで通われておられた方々も、その地域ですぐ近くに医療系の開業ラッシュがあるということで、何かあればそちらですぐに見てもらえるようになって本当に良かったです。
これからもこういった仕事には常時関わっていき、地域の方のお役に少しでも立てれれば良いと思います。
リーシング事業の方もどんどん良くなっておりますので、
新規開業・新規開店のご要望がございましたらいつでもご連絡頂きたいものです。
今回、お手伝いさせて頂きました　先生　本当に有り難うございました。
引き続き末永いお付き合いよろしくお願い致します。